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Pourquoi les Français continuent de vivre dans des zones à risque ?

Acheter ou louer un bien immobilier en zone inondable : malgré les risques, des pratiques de plus en plus courantes.

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Créé le 14/02/23

En France, 46% des communes et 17 millions d’habitants sont exposés au risque d’inondation. Risque naturel le plus répandu en France, on estime que les inondations ont généré 30 milliards d’euros de dommages économiques pour les assureurs en 30 ans (source : France Assureurs). Et pourtant, de plus en plus de Français continuent d’acheter dans des zones inondables.

Quelles sont les principales raisons de ces pratiques ? Les prix sont-ils déterminants ? Les ménages sont-ils bien informés des risques encourus ? Ne les sous-estiment-ils pas ? Pour tenter d’expliquer ce phénomène et y apporter quelques éclairages, la Fondation MAIF, dans le cadre de son programme de recherche, a décidé de financer deux études, menées par INRAE dans sept départements de l’arc méditerranéen, dont elle vient de publier les résultats. L’objectif : estimer la valeur que les acheteurs accordent à une zone avec ou sans risque d’inondation, en lien avec les caractéristiques du logement, son prix et son environnement.

Les Français cherchent à éviter les zones inondables pour leur lieu de résidence

Pour cette étude en deux temps (étude 1 de prix hédonique et étude 2 de l’expérimentation par choix), les chercheurs d’INRAE se sont appuyés sur des données collectées auprès de 721 ménages habitants dans sept communes de sept départements soumis aux inondations le long de l’arc méditerranéen. Les résultats portent sur les 472 propriétaires de l’échantillon.

Moins demandés, les logements en zone inondable sont de fait moins chers que les biens hors zone inondable sur le marché immobilier. Selon l’étude 1 menée par INRAE sur les prix immobiliers, les logements en zone inondable sont 10% moins chers dans la zone « Occitanie » et 21% moins chers dans la zone « Var Alpes-Maritimes ». Ces chiffres attestent de la prise en compte du risque dans le prix du bien immobilier.

Selon l’étude 2 d’expérimentation par les choix, les ménages de cet arc méditerranéen, une fois réellement informés et sensibilisés, sont prêts à payer davantage pour éviter de vivre en zone inondable soit à peu près entre 11% et 22% du prix du logement.

Ces deux résultats montrent que les risques d’inondation peuvent être pris en compte dans l’achat d’un logement et ont une valeur importante pour les ménages à côté des autres caractéristiques comme la proximité des côtes et/ou des centres-villes notamment.

Par ailleurs, l’étude met en avant que les groupes d’habitants ayant eu accès à une information négative et explicite sur les dégâts causés par une inondation (texte avec photo à l’appui) sont plus enclins à payer significativement plus cher pour éviter de vivre dans un logement en zone inondable contrairement aux ménages qui ont simplement été informés que le bien était situé en zone inondable (PPRI).

Pour Katrin Erdlenbruch, Directrice de recherche INRAE UMR CEE-M, à Montpellier « Les choix de résidence s’expliquent par une multitude de facteurs. Les ménages considèrent les caractéristiques du logement, le prix et l’environnement du bien immobilier. En particulier, ils font des arbitrages entre des aménités naturelles (côte, rivières, paysages non constructibles), les aménités urbaines (équipements sportifs, écoles, hôpitaux), et les risques (l’inondation par exemple). Nos études permettent de distinguer le poids de chacun de ces facteurs dans la décision d’achat (ou de location). »

Le risque d’inondation, un facteur sous-estimé par les ménages

D’après ces deux études, 37% des résidents déclarent habiter en zone inondable contre 63% hors zone inondable. Toutefois, il apparaît que 53% de ces ménages interrogés vivent en réalité dans une zone inondable, d’après le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI). Ces résultats amènent plusieurs questions. Ces ménages sont-ils conscients d’habiter dans une zone à risque ? Sous-estiment-ils le danger et les dégâts causés par une inondation ? Ont-ils été bien informés au moment de leur achat/location ?

Les deux études menées par INRAE apportent quelques réponses partielles à ces questions. En effet, il ressort que la connaissance des plans de prévention des risques inondation (PPRI) n’a pas d’impact significatif sur les choix résidentiels alors que l’information acquéreur-locataire (IAL) joue dans le sens d’une plus grande prise de conscience du risque. Ces constats laissent supposer qu’une information plus personnalisée, détaillée et illustrée (comme utilisé plus haut sur le panel de résidents de l’arc méditerranéen) est plus percutante qu’une information générale plus administrative (PPRI).

Mieux informer les acheteurs pour améliorer la prise de conscience

On peut déduire de ces études qu’une information individualisée et concrète sur les risques encourus par les ménages achetant ou louant un bien immobilier en zone inondable serait idéale et permettrait de diminuer significativement la prise de risque. Cependant, la mise en place d’un tel dispositif étant trop coûteuse et inenvisageable individuellement, plusieurs pistes collectives sont proposées.

L’une d’entre elles, qui pourrait s’intégrer dans le programme d’action pour la prévention des inondations (PAPI), serait la sensibilisation des habitants à travers des expositions photos et des récits filmés proposés par les communes et leurs syndicats. Les campagnes d’information à destination des collèges et des lycées mériteraient également d’être généralisées et élargies aux adultes (sur les marchés, lors d’événements publics festifs…). Toutefois, ces solutions, déjà déployées par endroits, ne permettent pas d’atteindre les futurs habitants.

Du côté des professionnels, les agents immobiliers et les agents municipaux pourraient être formés pour mieux encadrer les ménages lors de leur achat ou au moment de la signature des baux de location. Tout comme les assureurs qui pourraient jouer un rôle déterminant dans l’information individualisée concernant ce risque en rappelant les informations de l’IAL dans leurs contrats et en appliquant une tarification plus élevée dans les zones à risque notamment.

« Ces travaux apportent un éclairage intéressant sur les limites actuelles qu’on constate dans l’application très concrète des réglementations. Qu’il s’agisse de PPRI ou d’information acquéreur locataire, les pratiques sont hétérogènes et peuvent paradoxalement conduire à minimiser la perception des risques par les citoyens. Et c’est regrettable puisque cette étude montre qu’une connaissance fondée sur les impacts réels des conséquences de l’inondation, provoque un consentement à payer très significatif, pour éviter de s’installer dans ces zones à risque. L’information doit sans doute être plus transparente et concrète, pour favoriser des décisions éclairées. » conclut Marc Rigolot, Directeur de la Fondation MAIF.

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